Służebność mieszkania – na czym polega i kiedy warto ja ustanowić?

Dzięki temu osoba przekazująca nieruchomość może zachować prawo do korzystania z niej, mimo że formalnie przestaje być jej właścicielem. W praktyce służebność ta często pojawia się przy darowiźnie mieszkania lub domu na rzecz dzieci albo innych bliskich.

Czym jest służebność mieszkania?

Służebność mieszkania jest szczególnym rodzajem służebności osobistej uregulowanej w przepisach kodeksu cywilnego. Polega ona na tym, że właściciel nieruchomości musi znosić korzystanie z niej przez określoną osobę fizyczną w zakresie mieszkania.

Osoba uprawniona ze służebności może korzystać z mieszkania lub jego części w taki sposób, aby zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Zakres korzystania może obejmować przykładowo:

• prawo do zajmowania określonego pokoju lub całego lokalu,
• prawo korzystania z pomieszczeń wspólnych,
• prawo korzystania z urządzeń domowych.

Co istotne, służebność mieszkania jest prawem osobistym – przysługuje konkretnej osobie i co do zasady wygasa najpóźniej wraz z jej śmiercią.

Jak ustanowić służebność mieszkania?

Służebność mieszkania ustanawia się najczęściej w akcie notarialnym. W praktyce pojawia się ona przede wszystkim przy:

• umowie darowizny nieruchomości,
• umowie dożywocia,
• sprzedaży mieszkania z jednoczesnym zabezpieczeniem prawa do zamieszkiwania

Aby służebność była skuteczna wobec kolejnych właścicieli nieruchomości, powinna zostać ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Dzięki temu nawet w przypadku sprzedaży mieszkania nowy właściciel musi respektować prawo osoby uprawnionej do zamieszkiwania.

Jakie prawa ma osoba uprawnione za służebności?

Zakres praw wynikających ze służebności zależy przede wszystkim od treści umowy. Jednak co do zasady osoba uprawniona może:

• mieszkać w nieruchomości,
• przyjmować w niej członków najbliższej rodziny,
• korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku.

Przepisy przewidują również, że osoba korzystająca ze służebności może przyjąć do mieszkania swojego małżonka oraz małoletnie dzieci.

Czy służebność mieszkania można sprzedać lub odziedziczyć?

Otóż nie. Służebność mieszkania ma charakter ściśle osobisty, co oznacza, że:

• nie można jej sprzedać,
• nie można jej przenieść na inną osobę,
• nie podlega dziedziczeniu

Czy można znieść służebność mieszkania?

W pewnych sytuacjach tak. Może to nastąpić:

• za zgodą stron,
• na podstawie orzeczenia sądu,
• w przypadku niewykonywania służebności przez dłuższy czas

W praktyce sądy mogą zamienić służebność na rentę, jeżeli jej wykonywanie stało się szczególnie uciążliwe dla właściciela nieruchomości. O takie sytuacji stanowi art. 303 kodeksu cywilnego przewidując taką możliwość w sytuacji gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa.

Służebność a dożywocie

Wiele osób posługuje się zamiennie terminami służebność i dożywocie. Jest to duży błąd, obie instytucje znacznie się różnią, przede wszystkim w zakresie obowiązków właściciela.

W przypadku służebności mieszkania właściciel musi jedynie „znosić” obecność uprawnionego ze służebności. Nie ma obowiązku zapewniać mu środków utrzymania, pożywienia. Z kolei w przypadku umowy dożywocia w zamian za przeniesienie własności nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (mieszkanie, jedzenie, ubrania).

Czy warto ustanowić służebność mieszkania?

Służebność mieszkania jest często stosownym rozwiązaniem zabezpieczającym interesy osób starszych przekazujących nieruchomość swoim dzieciom lub innym bliskim. Dzięki niej osoba przekazująca nieruchomość zachowuje gwarancję, że będzie mogła w niej mieszkać do końca życia. Jednocześnie przed ustanowieniem służebności warto dokładnie określić jej zakres, aby uniknąć przyszłych konfliktów pomiędzy właścicielem nieruchomości, a osobą uprawnioną.

Pomoc prawna

Jeżeli rozważają Państwo ustanowienie służebności mieszkania, przygotowanie umowy darowizny lub potrzebują pomocy w sporze dotyczącym wykonywania służebności, warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika. Prawnik może pomóc zarówno w prawidłowym ukształtowaniu treści umowy, jak i w dochodzeniu swoich praw przed sądem.

Zapraszam do kontaktu!

☎️ 603 835 957 📧 [email protected]